実際の不動産投資で学んだ物件の選び方

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今までいろんな物件の買い付けを経験
してきました。この中で物件の選び方に
ついて独断と偏見に満ちていますが、私
なりに学んだことをシェアさせていただ
ければと思います。

<物件の条件>
◆家賃が安くてもCFが得られる
年収の多寡を考えた場合、やはり低い
層が大きな市場ですよね。
一方、不良入居者率が高いという意見
もありますが、この辺はヘッジできる
ノウハウがあります。これはいずれ別
の記事で、、

◆生活の利便性が高い
駅近である必要はありません。
駅から遠くてもコンビニ・スーパー
公園、病院の類が近いところなら
入居者はつきますし、離れることは
経験上ありません。
あと、駅から遠くても幹線道路に近い
のも大きなポイントだったりします。

◆物件の状態が良い。
何も築年数が新しければ良いとは限り
ません。
融資付けしやすさや減価償却の期間を
気にするというのであればともかく、
新しい物件でも満室にあぐらをかいて
修繕や清掃を怠り、買った瞬間にその
出費が確定する物件もあります。
たとえ古くても、既に大規模修繕済み
の物件で、たとえ指値は通らなくても
その分、修繕までの「時間を買う」と
思って忙しいサラリーマン生活に影響
が無くなると考えればいいのでは?

◆経営改善の伸び代がある
意外と見落とされやすいポイントだと
思います。
簡単なのがプロパンガス業者の切替え
高いガス代に不満を持っている入居者
は多いです。そのような不満を取り除
けば長期入居につながるのでぜひとも
やってみてはいかがでしょうか。

いやぁ、不動産投資って奥が深いですね

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