買付け実践記!~南浦和編~

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買付け失敗談を自戒を込めて披露します。

狙った物件はターミナル駅となる、
JR京浜東北線 南浦和駅
から徒歩5分の好立地の物件。

土地面積:50m^2
建物面積:200m^2
構造  :S造5階建て
築   :25年
物件価格:2500万円
利回り :10%

融資銀行:地元の信用金庫

結局融資が下りず、買えなかったのですが

考えられる敗因は二つあります。

■物件選びのミス
・担保価値が無いこと。
 おそらく土地面積が足りず、積算が出ない
 ことが敗因でしょう。
 南浦和徒歩5分であれば路線価も高く、
 融資OKと思ったのですがだめでした。
 やはり土地の広さはある程度必要ですね。

・建物の築年数が古い
 残存法定耐用年数が少なく、やはり積算
 が出ない。

・1Fがスナック
 普通のスナックでやましいところは無さ
 そうでしたが、後から聞いたところでは
 スナックは反社と銀行は見なすそうです

■担当者がダメダメ
 思い切り、他人のせいにしてますが笑
 やはり、融資に乗らない物件を薦める
 担当者の力量不足でしょう。
 ある程度年配の方だったのでOKかな
 と思ったのですが、今にして思えば実需
 の住宅販売の営業マンだったのでしょう
 ここで学べるのは担当者の経歴を聞いて
 見ることですね。自称プロはウヨウヨの
 世界ですから。

いやぁ、不動産投資って奥が深いですね。


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