不動産買付け実践記!~相模原編~

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 リニアでざわつく相模原市内のRC
(鉄筋コンクリート)物件の購入オファー
が着た。

土地が値上がると踏んで買い付けチャレンジ
してみることにした !!

ちなみに表面利回りは10%、築年は28年
古いせいか、受水槽がある。欠点である。
清掃コストがかかるからだ。
それが嫌なら受水槽の撤去、給水ポンプへの
交換が必要だが、それにもコストがかかる!

だがこれを逆手に取る!
収益改善の一環として!

改善案はこうだ。

◆受水槽の撤去&自販機設置
 毎年のメンテ費用がかかるので撤去。
 給水ポンプと交換。100万円はかかる。
 そして受水槽部分の空きスペースは自販機
 を設置。一部屋分の収益増加は見込める。

話を購入の話に戻すと、
なんでも某銀行がすでに収益物件を所有。
その場合、その収益を勘案するとのこと。

私は当時既に2棟所有。融資の審査が通る
可能姓は高い。良し!買い付けチャレンジ!

ちなみに価格は6000万円。利回り10%
相模原は御存じリニアが開通!将来性は高い
買う理由は十分!

しかし受水槽&空室あり。しかも空室には
和室がある。完璧な物件ではない。

経営改善のポイントを改めて挙げてみる
◆受水槽
 毎年のメンテ費用がかかるので撤去。
 給水ポンプと交換。100万円はかかる
 そして受水槽部分の空きスペースは自販機
 を設置。一部屋分の収益は見込める。

◆空室の解消
 近隣の客付け業者の発掘と和室→洋室への
 リフォーム

しかし、計画を立てても融資がつかなければ
意味はない。さて、どうなるか、、

蓋を開けてみれば、融資は下りず。
買えずじまい・・

理由は、本業の年収が足りないとのこと。

あれ?収益物件の年収は勘案されないの?

どうやら、銀行の融資姿勢が変わり本業年収
のみが審査対象になるとのこと・・
結果的に最初の情報は結果的にガセだった。

だが、心が折れている場合ではない!
収益不動産の買い付けは「ナンパ」と同じ
であるというのが私の持論。つまり成功率は
低い。

だが、やらなければならない!

実際、過去に2棟買えたのだから・・

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