インカムかキャピタルかそれが問題？

　不動産投資を始めての頃はインカムゲイン
一本で始めたが、そこには恐ろしい罠が！

高利回りの木造であるが故に土地家屋評価額
が伸びず借換が出来ない状態に！
せめて土地が広ければとも思ったが、時すで
に遅し、、

結局、金利交渉に持ち込んで固定費カットに
成功したのだが、出口戦略はホールド一辺倒
の場合でも必要だと痛感した出来事でした。

普通、不動産投資の出口戦略は売却益により
バランスシートを固めて次の投資につなげる
ことを指すと思うが、ホールドのままでも
「売りやすい」＝「借換しやすい」という
点で非常に大事なことだと思う。
「売って良し」、「持って良し」とはよく
言ったものである

たまに個人投資家相手の怪しいコンサルで、
「出口戦略を語るのは頭でっかち」
「経営改善で持ち続ける」などと
語っているが、これらは戯言に過ぎない。

資産の組み替えにも

資産を組み替えるときにもキャピタルは必須

より良い物件に資産を組み替える必要が出た
ときも、ＢＳを引き締める上でキャピタル
ゲインによる現預金を増やすのは必要で、
繰上げ返済、あるいは次の融資で”見せ金”
づくりとして正当、かつ、かなり有効な手法
だと思う。

いずれにせよ、インカムゲインか、
キャピタルがゲイン、どちらを取るかという
議論は馬鹿げているかも。

となると、新たな物件取得のためには高属性
が必要。サラリーマンであれば早々簡単に
会社を辞められない。

アーリーリタイヤも楽じゃありませんね。

いやぁ、不動産投資って奥が深いですね。　

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