管理会社選びしくじり先生

私の様に本業の片手間に賃貸経営を志す方
にとって管理会社選びは大事です。

残念ながらしくじってしまった私の教訓を
シェアしたいと思います。

管理か客付を採るか、それが問題

管理会社の仕事としてざっくり言えば

・客付（リーシング）
・建物管理

の二つに分れますが、残念ながらこの二つ
両方が上手な会社はあまり無い様です。

現に私がお任せした管理会社は客付は上手
でしたが、管理はいま一つ、修繕費を二重
請求したほどです。

どちらに重きを置くか最初に決めることを
お勧めします。

残念な管理会社の見分け方

・契約書のひな型を取り寄せて下さい
その契約条項に、

「（大家が）威嚇をしないこと」

の旨の文言があれば要注意。

管理戸数と地主割合の両方が多ければ、
世間知らずの地主様に訳の分らんキレ方を
されて、手を焼いていることが窺えて、

ある程度は仕方ないですが、そうでなければ
実際にお茶目なことをやらかして大家さんに
大目玉を喰らったことが多いことが推察され
ます。ご注意を。

原状回復費用を予めつかめ

この費用、予め算定することは可能です。
管理契約後に

「こんなはずでは！」

となっては遅いですしね。

契約の前に部屋の図面を見せてフルスペック
現状回復費用の見積もりを取り寄せて下さい

あっ、注意点として新規の見積もりは
止めましょう。その手間はすぐにお金になら
ない仕事です。それを強要するのは社会通念
上、ＮＧです。

代わりに今まで似たような部屋の実例を見せ
てもらってください。

チェックすべきは
・もちろん、金額と相場観の開き
・レスポンスの早さです。

レスポンスが早ければ、それなりに経験値が
高いことが窺えます。

「御社ならすぐに過去の例を出せますよね」

なんて軽くプレッシャーをかけてみるのも
良いかもしれません。

話は前後しますが、金額と相場金額の開きは
結構大きいことが特に参入したての管理会社
にままあります。

要は管理会社が下請けのリフォーム会社に
騙されて高い見積もりを受けて、出している
だけなのですが、、

まぁ、こういうバカげたことを封じる意味で
契約前の面談で予め限界費用の見積もりを
出してみるのをお勧めします。

売買仲介の管理に要注意

収益不動産購入あるあるで購入時の売買仲介
の管理部門に管理をお任せする場合があると
思いますが、これはお勧めできません。

物件を買い進めていく内にこれ以上買えない
と判断すると、どういうわけかリーシング等
の業務をさぼり空室が目立つ傾向が多いです

顧客の資産状況を知っているだけに何だか
怖いですよね。破綻させ、安く物件を買い
叩いて転売するつもりなのでしょうか。
怖い怖い、、

入居率は管理会社の自己申告

これも管理会社あるあるですが自社サイトで

「当社管理物件の入居率は９８％！」

なんて文字が出ています。

これ、お気づきの通り自己申告の数字ですが
裏を取る手段がないわけではありません

船井総研のサイトに全ての管理会社はさすが
に網羅してないですが、入居率を表した情報
があります。

第３者情報なので少しは安心できるかもです

アイディアとして、このサイトに出ている
管理会社にアプローチをかけるの良いかも
しれませんね。

いやぁ、不動産投資って奥が深いですね。

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