転売を不動産投資の布石に

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 ある不動産投資セミナーでの出来事。
たまたま席の隣の方は副業の転売で自己資金
を貯めている方であった。

早々に近くに信金、信組で口座を作り、その
収益を口座に入れることを勧めたが、

「まとまったお金が入ったら、、」

と謙遜されていた。

これは非常に惜しい!

<<転売業と金融機関は相性が良い>>

気づいていない方が多いがせどりと言われる
転売業は、実は金融機関との相性が良い。

情報を売買するネットビジネスとは違い、
モノが絡む分、融資を出しやすい。

転売で口座残高が増えれば、やがて金融機関
からお声がかかる。

「融資で事業を拡大しませんか?」

この一言は日頃、銀行回りをしている不動産
投資家にとって奇跡の一言である。

損失を出しているならまだしも、少しでも
収益を出して口座に現金を積み上げていく
のは日常の転売業が同時に金融機関への営業
活動、即ち、信用を少しづつ勝ち取っている
のに等しい。後々になって融資に有利に働く
のは言うまでも無い。

まとまった現金だけが信用だけではない。
成長する姿もまた、信用につながると感じた
ひと時でした。

不動産投資を志す転売業の方は、ここで
こう切り返せば良い。

「収益の柱を増やしたいので不動産賃貸業を
始めてみたいのですが、、」

ここでのNGワードは「不動産投資」である

意外にもこの表現は金融機関にとって、平成
バブル華やかりし頃の”土地転がし”の意味
を持つらしく、NG。

というか、そもそも短期で売買されると金融
機関にとって旨みがない。

だから「不動産賃貸業」と言い換えを忘れて
はいけない。

色よい返事が出たら、どの様な物件に融資が
出るか聞けば良い。この時点で不動産投資を
始めても良いだろう。

もし、ダメなら他の銀行にこれまでの決済の
通帳を見せて不動産投資の可否を聞き、
口座を有利な金融機関に変えるのも手である

では、もしあなたが高齢の転売業者で、
断られたらどうするか?

必ずではないが、手はある。

「子供、後継者に収益の柱を増やした状態で
家業を引き継がせたいので不動産賃貸業を
始めたい」

と言ってみる手もある。
資産があれば相続対策で、保証人(相続人)
さえ立てられれば可能性は却って高まるかも
しれない。長期的な手堅いお付き合いが期待
できるからである。

<<銀行の選び方>>
さて、話が前後するようで恐縮だが、ここで
転売業での決済に使う銀行について記すと、

まず、メガバンク、地方、都市銀行は止めて
おいた方が無難。

基本、彼らは、大企業、地主、富裕層にしか
貸し出さない。
個人に対しては住宅ローンくらいだろうか。

だから、信用金庫、信用組合に口座を開く
のが良いだろう。

理由としては、彼ら信金・信組は地元の経済
発展に重きを置き、利益を得るのが目的では
ない。ましてや法律で営業エリアが狭く、
人口減少で経済のパイが縮小する中、融資を
出さざるを得ない背景もある。
その一環として手堅い不動産への融資に積極
的にならざるを得ないのです。
(かといって、無制限ではないですよ)

だから、口座を開くには狙い目なのです。
※このページにも書いてあるけどね。

となれば、支店は自宅の近くで、買いたい
物件エリアを融資範囲としている金融機関の
支店に口座を開くのが定石

<<税理士の選び方>>
銀行から融資の打診が来るようになる頃には
税理士を使う必要が出ていることでしょう。

さて、その選び方ですが、
目的によります。

■節税目的なら、
・青色申告会に縁のある方はNG
そもそも青色申告会は納税意識を高めるため
に出来たもの。節税とは真逆です。

・税務署OBはNG
闇に触れるかもしれませんが、税務署OBは
税務署に勤めた公務員なら全員税理士になれ
ます。税制に関する実務経験が無しでなれる
制度があります。怖くありませんか?

・3,40代で税理士事務所から独立が理想
上を読めば分かりますよね。全く真逆の方で
頭が切れる方が揃っているのは想像できます
よね。

■不動産を買い進めたい方
・3,40代で税理士事務所から独立が理想
 → さっき書きましたね。

・金融機関にパイプのある方
意外と知られていないのですが金融機関との
パイプのある方をお勧めします。

これは大きい。このこのページにもあるように
属性の良い方がいきなり窓口対応でポンコツ
担当者に当たれば二度と融資が受けられない
事態も充分にある。

だから、こういった人材を是非とも探しだし
事前に金融機関の職制クラスの方と会って
事前に準備をしていただくと、融資が有利に
運びやすい展開を作れます。

探し出し方としては、意外と簡単で金融機関
の融資担当者に付き合いのある税理士さんを
聞き出せば良いのです。金融機関は融資営業
で地域の税理士事務所を御用聞きよろしく
回っています。
融資のオファーがあったついでに聞き出せば
良いと思います。

※注意点
 金融機関は利益を出す事業者を好むので、
もし、節税目的で経費を過大に計上している
場合、過去の確定申告を修正して税金を払う
場合が出てくるかもしれません。

<<転売で扱うべき商品>>
またまた、話が前後するようですが今後の
不動産投資で有利に働く転売商品を今のうち
に意識しておくと良いかもしれません。
おすすめのジャンルとしては、

■家電 → 中古でOK

■家具 → 出来ればオシャレな中古品を

■生活雑貨 → トイレットペーパーホルダ
      などで高級感ある小物
      
■建材 → 高級感ある壁紙、ドアなど

理由はお察しの通り、今後の不動産投資は
「ホーム・ステージング」と言われる、

部屋の利便性、装飾することにより付加価値
を上げて、稼働率、家賃を上げる戦略が必須
になります。

ですから、転売業をしている時点からコスト
カットできる体制を整えておくのです。

これは融資の際に絶好のアピールポイントと
なります。

さらに言えば、現役の大家さんへの商品売却
とコンサルサービスの下地作りにもなるので
是非とも押さえておきたいですね。

追伸
 せどりを実践されている方へ、
扱っている商品など本当に自分に合っているか
また、自分は転売に本当に向いているのか?
気になったことはありませんか?

気になったら、とりあえずで構いません。
こちらをご覧ください

※18時から登録開始です!
※12日までの募集ですが初日は1時間で、
2日目は30分で定員いっぱいとなったので
お早めに。

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