さて、空き家をどうするか～売却価格設定編～

　相続か何かの事情で使わない家を持つこと
になり、その処分に困っている方は多いです

下手に更地にすれば固定資産税が大きく跳ね
上がるし、行政から空き家特措法の勧告(https://www.akiya-akichi.or.jp/what/sochihou/)を
受けると、土地の固定資産税の優遇が受けら
れなくなり、それまでの3倍から6倍の税金が
かかります。

もし、相続税に加えてで固定資産税が上がる
なんてシャレになりませんよね。

しかも、不動産業者に騙されるのも嫌だし

さて、空家の処分には、
　「売却」、「貸す」、「保持」
の解があります。

ここでは、不動産投資家目線でそれぞれの
解決案を提示していきたいと思います。
※仲間を売るような感じで罪悪感ありますが

＜売却の場合（相続税の納付期限あり）＞
相続税納付のタイムリミットがあるなら、
なる早で売却したいところです。

ですが、出来るだけ高く売りたいのが人情。

しかし、あまり現実離れした高い価格で売る
のは、結局その値段で売れずに後々苦しむの
で、いい感じのところで売却したいですね。

では、どうやってプライシングするか？
戸建なら、その土地の値段で売るのが良い
でしょう。

安く買われるかもですが、買い叩かれる程
では無いです。まぁ、ある意味、相場の値段
で売却できることを良しとすべきです。

値段の決め方は二つあります。

◆実際の取引事例を基に決める
「土地総合情報システム」
実際の取り引き事例を出しているので
近隣の取引事例を元に、あなたの物件の土地
面積を引き直して算出します。
ちなみに、こちらの方が高く出る傾向に
あります。

◆国税庁が決める、「固定資産評価路線価」
で算出される土地値です。大概はこちらの方
が安く出ます。
特に貸家としての評価として、この価格を
ベースに金融機関が買主に融資を出す場合が
多いので、最悪、相続税の納付期限が迫って
いるのなら、この価格で売却するのが良い
かもしれません。

ただし、注意として土地の形が悪い場合は
その分安くしないと売れないかもです。
例えば旗竿地と呼ばれる形の土地は面積に
０．７前後をかけて売られる例が結構ある
ようです。

※あなたの物件が市街化調整区域にある
場合は固定資産評価証明書を自治体から
取得して土地の評価額を確認します。

＜売却の場合（納付期限が無い場合）＞
◆収益還元法による算出
１；まず、近隣の家賃を割り出してください
駅からの距離、間取り、築年数を加味して
家賃が賃貸のポータルサイトで割り出せる
はずです。
特に戸建ては数が少ないので、サンプル数
として少ないので近隣の仲介業者への聞き
込みが必要です。
この時の業者さんを選ぶポイントは
「賃貸管理」もしている業者をお勧めします
彼ら賃貸の管理料とリフォームの仕事が
欲しいので、邪険にせず教えてくれるはず
です。
もちろん。この時は売却の意思は伏せて
下さい。

２；近隣の似たような物件の利回り相場を
確認します。不動産投資を志す方が訪れる
サイトで「楽待」というのがあります。
このサイトから先の家賃相場と同じように
利回り相場を確認します。

利回りは以下の式で表されます。

利回り（％）＝　1年分の家賃÷物件価格

この時の注意点として店舗や事務所付きの
物件は除外してください。これらは総じて
想定家賃の都合上、利回りが高いので対象
から外します。
もし、掲載個数が少ないなら、エリアを
広げていってください。おおよその利回り
相場がわかるはずです。

３；物件価格算出
物件価格　＝　利回り　÷　1年分の家賃
これが売却価格の目安になります。

◆実際の取引事例を基に決める
先の「土地総合情報システム」
でも良いですが、最新の事例を調べるべく
家賃で調べた時のサイトを再び使います。

今度は家賃ではなく似たような物件価格を
調べます。立地、築年数、屋内の状態
（リフォームの状態）を確認しつつ
あなたの物件の価格を割り出していきます

追伸：高く売るために
　まず、火災保険の解約はしないでください
火災保険を使って過去の風災被害の修繕を
お勧めします。

最近は良くしたもので、火災保険を使った
修繕を引き受けてくれる業者さんがあります

ですから、売却前に修繕をかけて買主に負担
をかけない形を採れば、その分高く売れると
いうわけです。

※ただし、共済系の保険は難しいかもです。

そして、その保険もセットで売りましょう。
名義変更が出来るはずです。
指値を防ぐ意味で有効ですし、物件価格に
織り込めば買主さんも売却時に喜ぶはずです
もちろん、解約返戻金相当額で売りましょう