今回は売却、特に「売り方」について記して
いきます。
目的は安く買いたたかれないこと、早く売却
するためです。
＜＜売却の前に＞＞
◆火災保険は解約するな
前回も書きましたが、火災保険は解約せず
保険金で賄える修繕をしてください。
最近は保険を使うリフォームをしてくれる
業者さんがいます。もちろん保険請求の資料
も作ってくれるのでその辺も大助かりです
ただし、全て保険金内で収まる業者を使い
ましょう。
保険金とは別に”コンサル料”をボッタクる
のもいるので要注意です。
話が逸れました。もちろん、これは「指値」
と言われる値段交渉のスキを与えないため
です。
◆物件価格を知ろう！
・積算価格と言われるものがあります。
https://fudousan-kyokasho.com/cumulative-price-925
金融機関が評価に用いる考え方で、
土地の固定資産税評価路線価と耐用年数を
考慮した建物価格の合算値です。
・収益還元法
近隣の類似物件の家賃と利回りから計算
した価格です。
・近隣の売買取引事例価格
＜相続税納付の期限があるとき＞
◆買取業者を使う
ただし、安く買い叩かれる覚悟で使います。
特に仲介契約も同時に結ぼうとする業者は
要注意です。買取査定額を出させてから仲介
契約を結び、期限内に買い取らせてください
実際に遭った話ですが、買取査定と同時に
仲介契約を結んだは良いものの、実際は仲介
も買取査定もせず、納付期限を狙って恐らく
思い切り買い叩こうとする業者に遭ったこと
があります。
いわゆる、悪徳業者ですね。
私の場合は下に記すようにリスクヘッジの
一環として、一般媒介契約で他の業者にも
仲介を任せたおかげで、その罠にはまらずに
済みました。
◆収益不動産業者に任せる
安く買いたたかれるかもしれませんが、
収益還元法で、近隣物件の利回りより高め
で売れる可能性があるので、エリアの人気に
もよりますが、割と高く早く売れる可能性が
出てきます。
＜出来るだけ仲介業者はバラせ！＞
多くの場合、仲介業者を使うことと思います
売買仲介契約の形態で専任と一般があります
ザックリと違いを記しますと、
・専任：単一の業者だけに仲介を任せる
・一般：複数の業者に仲介を任せられる
お勧めは、一般契約で出来るだけ複数の業者
に任せることです。
なぜなら、仲介業者は「両手」を好みます
※両手：買主、売主の両方から手数料を
受け取ること。ちなみに海外では禁止
この「両手」が曲者で、はやく仲介手数料を
取るべく、多少物件価格を下げさせて売却
させるインセンティブの基になるからです。
海外で禁止される理由がここにあります。
こうなると、高く早く売る可能性が薄れます
では、どうするか。
一般媒介契約で出来るだけ多くの仲介業者と
契約をします。
仲介業者を大別するとザックリ、こんな感じ
でしょうか。
大手、地場業者、収益不動産業者、
多くの場合、大手に専任で話を持ち込むよう
ですが、大手だから安心というのは曲者で、
平気で「両手」をしかけてくるのもいるよう
です。
そして特に屋内の状態が「残念な」場合は、
収益不動産業者は心強いです。
見込み客にリフォームを安くできる買主が
いる場合があるからです。
しかも、不動産投資が根付いている昨今、
その「見込み客」は確実に増えています。
高くは売れないかもですが、早く売れる
可能性は出てくるので話を持ち掛ける価値
はあるでしょう。
＜ここで注意点があります。＞
たまにＳＮＳで直接、資格のない者が直接
買い取る旨の広告を出しますが、無視して
下さい。
万が一”反社”だったら目も当てられません
仲介手数料を省きたいために直接取引をする
のはリスキーです。用心棒代と割り切って
払うものは払って、業者に任せましょう。
＜もう一つ注意＞
仮にレインズや業者のサイトに掲載する場合
物件の詳細住所の掲載を断ってください。
別の仲介業者からのＤＭが来て仲介の売込み
が来る場合があるからです。
あまり売る能力が無いのでこういったお茶目
をします。相手にすると運気が下がるので
掲載時に物件の詳細住所の表示は避けるよう
忘れずに伝えましょう。
いやぁ、不動産投資って奥が深いですね。
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