ローン破産せずに家を安く買うノウハウ 1

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 家を安く買うためにローンの情報が出回って
いますね。

主に、フラット35や各金融機関の金利の情報
でしょうか。

しかし、不動産投資をしている者にとっては、
これだけでは、ちとキツイ。

実際に投資案件として数々の空き家を見てきた
私の目からすると、「これは失敗したなぁ」
と思える物件が、残念ながら非常に多い。

たしかに住宅ローンの金利は大事です。
入口戦略である、買うことに直結しますからね

しかし、問題はその後。

売るときの戦略が無さすぎるのが問題です

たとえば、ローンがきつくなって売りたい時
に売るに売れない話をよく聞きますが、

これは、

◆物件価格が下がる仕組み

これが分っていないことにあります。

<あなたの物件寿命を握る法定耐用年数>

たとえば、物件価格の下がる仕組みについて
家を買う人が圧倒的に知らないことの一つに

「法定耐用年数」

というものがあります。

これは減価償却の期間を指し、例えば大半の
住宅に採用される木造家屋なら22年。

この期間を過ぎたら建物価値が「ゼロ」
になるという意味です。

※人間なら全然OKなのにねぇ

現実は使うのに全く問題ないのに、変な制度
ですが、金融機関の融資基準なので売却価格
の足かせになります。

つまり、金融機関の評価額が低くなり、
評価以上の価格のローンが使えず、その分
思ったような価格で売れないわけです。

これではいくらローン金利が低くなっても、
意味がない。

その分、不動産投資家の格好の餌食となって
安く買いたたかれてしまうわけです。

<建物より土地の価格が大事>

住宅を買うときは土地と建物をワンセットで
買いますが、その価格は土地と建物に分かれ
ています。

固定資産税の元になる、

「土地家屋評価証明書」

に政府が評価している、公的な価格に土地と
建物の価格がはっきり分かれて記載されて
います。

家を買うなら、この土地の価格を重視して
ほしいです。

と、いうのも売却時には土地の価格が重視
されるからです。

お察しの通り、上記の法定耐用~の影響で、
年月を経ると建物の価値が減ぜられて土地の
価格が重視されます。

土地は年月を経ても劣化しないですし、
急激に価格が仮想通貨のように減ることは
ありません。

新築物件を見ると建物の綺麗さに目を奪われ
がちで、考えも及ばないですけどね。

土地価格の割合がある程度高ければ、売却時
に有利に働きます。

逆に低い場合は大変です。

実際に良くあるパターンとして築古物件に
お金をかけたガッツリリフォームの後に、
初めてやっと売れるケースがあるからです

これでは二回、家を買うようなものです。

いやぁ、不動産投資って奥が深いですね。

追伸
 安く家を買うだけでなく、資産形成の布石
としたい方は、とりあえずこちらの書籍
おすすめです。

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