家を安く買うためにローンの情報が出回って
いますね。
主に、フラット３５や各金融機関の金利の情報
でしょうか。
しかし、不動産投資をしている者にとっては、
これだけでは、ちとキツイ。
実際に投資案件として数々の空き家を見てきた
私の目からすると、「これは失敗したなぁ」
と思える物件が、残念ながら非常に多い。
たしかに住宅ローンの金利は大事です。
入口戦略である、買うことに直結しますからね
しかし、問題はその後。
売るときの戦略が無さすぎるのが問題です
たとえば、ローンがきつくなって売りたい時
に売るに売れない話をよく聞きますが、
これは、
◆物件価格が下がる仕組み
これが分っていないことにあります。
＜あなたの物件寿命を握る法定耐用年数＞
たとえば、物件価格の下がる仕組みについて
家を買う人が圧倒的に知らないことの一つに
「法定耐用年数」
というものがあります。
これは減価償却の期間を指し、例えば大半の
住宅に採用される木造家屋なら２２年。
この期間を過ぎたら建物価値が「ゼロ」
になるという意味です。
※人間なら全然ＯＫなのにねぇ
現実は使うのに全く問題ないのに、変な制度
ですが、金融機関の融資基準なので売却価格
の足かせになります。
つまり、金融機関の評価額が低くなり、
評価以上の価格のローンが使えず、その分
思ったような価格で売れないわけです。
これではいくらローン金利が低くなっても、
意味がない。
その分、不動産投資家の格好の餌食となって
安く買いたたかれてしまうわけです。
＜建物より土地の価格が大事＞
住宅を買うときは土地と建物をワンセットで
買いますが、その価格は土地と建物に分かれ
ています。
固定資産税の元になる、
「土地家屋評価証明書」
に政府が評価している、公的な価格に土地と
建物の価格がはっきり分かれて記載されて
います。
家を買うなら、この土地の価格を重視して
ほしいです。
と、いうのも売却時には土地の価格が重視
されるからです。
お察しの通り、上記の法定耐用～の影響で、
年月を経ると建物の価値が減ぜられて土地の
価格が重視されます。
土地は年月を経ても劣化しないですし、
急激に価格が仮想通貨のように減ることは
ありません。
新築物件を見ると建物の綺麗さに目を奪われ
がちで、考えも及ばないですけどね。
土地価格の割合がある程度高ければ、売却時
に有利に働きます。
逆に低い場合は大変です。
実際に良くあるパターンとして築古物件に
お金をかけたガッツリリフォームの後に、
初めてやっと売れるケースがあるからです
これでは二回、家を買うようなものです。
いやぁ、不動産投資って奥が深いですね。
追伸
安く家を買うだけでなく、資産形成の布石
としたい方は、とりあえずこちらの書籍が
おすすめです。
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