投資の本質

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不動産投資の抽象度を上げてみれば、、

 地主さんである私の師匠から聞いた話です

ある企業の社長さんが若き日に事業永続の
秘訣を学ぶため、アメリカを長期旅行をした
そうです。

彼の地では、事業での成功者は財産を寄付
して美術館建設に貢献することが多かった
ので、その道中は各ご当地の美術館を訪問
して寄付者の記録を閲覧する旅となりました

そして時代ごとの成功者の事業パターンが
見えてきたそうです。

記すとこんな感じです。

<事業内容>   <栄えた時代>
 海運    →  入植時代
 鉄道    →  開拓時代
 自動車   →  近現代

そして、若き日の社長さんは気づきました

「それぞれの時代に栄えてはいるが、時代を
経たらそうでもない」

「それぞれの事業の共通は運ぶことなのに」
「運ぶことに徹していたら手段を変えて繁栄
し続けていたろうに、、」

そして閃きました。

「実家の家業は○○計を作っているだけ。
これでは永続しない、○○にまつわる事業
こそ永続の道だ!」

そして、○○計製造ではなく○○ビジネス
として実家の家業を転換したそうです。

一歩引いて見るというか、抽象度を上げて、
ご実家の事業を捉え直したわけですね。

では不動産投資の抽象度を上げてみると、

  不動産投資 → お金儲け

あら、簡単(笑)

簡単とは言え、私の師匠はご自身を

「金融資産構築屋」

と定義づけている。

では、一旦抽象化した不動産投資を逆に具象化
すると、、

不動産投資 → お金儲け → 家賃
不動産投資 → お金儲け → 売却益

では、多くの不動産投資家はどちらに重き
を置いているか?

重:不動産投資 → 家賃
軽:不動産投資 → 売却益

ですよね、家賃重視、今の主流の考え方です
だからメガ大家なんて言葉が出てくるし、
たくさん物件を持つのが偉いという考え方も
出てくる。

ところで、私の師匠が良く言われる言葉が

「キャッシュ・イズ・キング」
「なる早で売却益を出しましょう」

かなり売却に重きを置いた言葉である。

すぐにその真意を理解できなかったが、
ある時、売却重視こそが不動産投資に重大な
メリットと長期保有リスクを解決できること
に気づき売却に重点を置く戦略に転換したの
である。

改めて書くと、こんな感じですね。

重:不動産投資  → 売却益
軽:不動産投資  → 家賃

今の不動産投資業界の主流の考え方である
メガ大家至上主義、キャッシュフロー至上
主義に一石を投じるちょっと過激な考え方
ですよね。

ではその売却重視のメリットは何か?

 それは「キャッシュイズキング」という
言葉がヒントとなる。

 昨今のメガ大家は資産額は多くても、殆ど
は借入金の割合が多くフルローン、オ-バー
ローンを駆使しているので、手残りが少ない
場合が多い。家賃収入は多いが、返済も多い
のである。

この状態を師匠たる地主さんはこう揶揄する。

「お金より、物件が欲しいんだね」

言い得て妙である。

では、手残りが多くければ良しとするのか?

ところがそうでもない。

一定のキャピタルゲインが得られる見込みが
あれば、

「すぐ売りましょう!」
「キャッシュイズキングですから!」

始めは戸惑った。ようやくキャッシュフロー
を生む物件を得られたのだから、、

それにしても、何故ここまでなる早の売却に
こだわるのか?

直接訊くのも野暮なので、私なりに考えてみた

思い出すべきは、私の師匠のキーワードの数々
これらにヒントがあるに違いない。

・キャッシュイズキング
・金融業出身、
・100%勝つ投資
・金融資産構築屋
・他にも、、、

そして、やっと分かった!
売却を重視する理由が!

・売却 → すぐに多額のキャッシュ入金!

       ↓

・すぐの大きなキャッシュ → 家賃先取り

       ↓

・家賃先取り → 資金繰り向上
      (金融業出身らしい考え方!)

       ↓

・家賃先取り → 長期保有リスク排除
        (人口減、空室、その他)
       
       ↓

・家賃先取り → 筋肉質のバランスシート

       ↓

・筋肉質のバランスシート
    → 融資に有利。さらなる物件購入

       ↓

・融資に有利。さらなる物件購入 → 売却

       ↓

・そして100%勝つ投資のスパイラル

まさしくキャッシュイズキングである!
不確かな明日の100万円より、
確かな、今日の10万円と言ったところか。

にわかメガ大家で分かっている方はどれくらい
いるか心配になってきた、、100%勝つ投資
にほど遠い方が多いのでは無いだろうか。

それにしても、キャピタルゲインは平成バブル
崩壊で痛い目を見た方が多いのか嫌われている
らしい。

その辺を気にせず、キャッシュイズキングを
貫いて売却志向を持たれる私の師匠は凄いです

そんな訳であなたも、無理にメガ大家を目指
さず、売却を積極的に利用して金融資産構築を
目指してはいかがでしょうか。

いやぁ、不動産投資って奥が深いですね。